在民生银行的不动产金融年会上，融创中国董事长孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。
目前房地产政策环境，是中国经济是否还依赖房地产？这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么？- 这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。
- 这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。
四中全会已经有这样的政治定力了。经济增长不需要那么高，4%就挺好新形势就是这次的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”，这是一个长期的行为。这是从国家政治高度和国家战略，所以不能有侥幸心理，这轮调控，基本上会持续很长时间。未来房地产整体规模，原来我们说60%多，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。
到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。再一个变化就是，前一轮的时候“去库存”，可能是错的。一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干了，最起码风险性小。原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了，反过来，未来房价限价是把风险给弄好了，限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。第一步，先是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，问题直接变化为“能不能活着”？要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。其次看产品和服务，这些都很难。然后再看持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲高质量增长。第二个建议，你要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。还要支持头部企业，为什么？因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，所以这也是一个建议。
日期：2020-08-22
作者：龙泽置业 评论：0 
