一.我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段，进入提质降速、平稳发展的新阶段。
从供给端看，一是房地产投资高峰期已过。2015年以来，房地产开发投资增速从两位数高增长逐渐回归10%左右平稳增长，若扣除土地购置费，开发投资于2018年首次出现负增长。
二是我国存量住房套户比在2018年已达1.09，基本告别住房短缺；但住房质量仍有较大提升空间。根据2010年全国人口普查数据，存量住房中商品房套数仅占40.7%， 1999年以前修建的住房占比高达41.4%。
从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高增长，20-59岁的主力置业人口增速从2008年开始明显回落，并在2014年开始出现小幅负增长。
另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。35-59岁人口在主力置业人口中占比曾在1995-2009年明显提升，但彼时尚处于房改后住房需求集中释放时期，套户比不足1，各年龄段均存在大量首次置业现象。而2014年以来， 35-59岁人口占主力置业人口比重再次进入持续上升通道，此时套户比已达到1.07，表明追求居住品质的改善需求人群占比增加。
在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，未来房地产市场销售将回归居民自住需求中枢。
第一，棚改货币化安置红利逐步退出。2019年棚改新开工套数285.3万套，比2018年实际新开工套数减少54.5%；根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。
第二，2016年930调控以来已历时3年，在“房住不炒”指引下，房地产长效管理机制和住房制度改革快速推进。政策取得显著效果，市场回归理性、商品房销售回归居民自住房需求。
2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。
2019年7月30日政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
2.1.1 城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城改革开放以来，我国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。我国城镇化仍处于快速发展阶段，未来十年将继续快速提升。根据联合国预测，未来11年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。
区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88，31个省、自治区和直辖市的两个指标则相关系数达0.57。2000-2015年城-城流动人口占比从20.8%持续增加至37.9%。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群聚集。2.1.3 住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级一是住房消费观念升级。1998年前买公房，居民的居住观是如何解决“有房住”的问题，有房就行。1998年房改推进，住房实物分配被叫停，商品住房市场启动，居民开始重视小区配套等便民化居住服务，物业管理行业从无到有、逐渐发展成熟。进入21世纪，居民追求高品质生活，住房消费上表现为对园林绿化、建材品质、智能家居、一体化装修等提出高要求，实现“住好房”。二是消费区域升级。城市间，住房需求从小城镇向教育医疗就业等条件更完善的大城市集中；城市内部，新老城区并存，新区基础设施好，即使在老城区有房的居民，也要到新区购买改善型住房。三是消费品牌升级。居民购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2019年一季度末，百强房企占商品房市场份额已超七成，较2015年40%市占率增长了31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，品质住宅占据主流。以精装修为例，90年代末首次在广州、上海等城市出现，2005年恒大率先开启全精装交房的业内风潮，2018年全国全装修渗透率提升至23%以上，一线城市提升至56%。
第一，我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间。2014-2018年，我国累计典型城市商品房销售中90-144平方米的改善户型套数占比明显提升，表明住房质量改善需求下，居民更偏好功能完备的较大面积住宅。第二，城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升。人口总量峰值临近，但受益于鼓励生育政策，估计仍能维持5-10年左右增长。
根据《中国生育率报告：2019》，按照当前1.5的低生育率预测未来人口总量，最保守估计我国人口将于2024年前后到达峰值14.10亿人（低方案）。但应考虑到生育政策变化对将对生育率提升产生积极影响。目前全面二孩政策已经实行，预计未来继续出台政策提高生育率，比如推行全面放开生育，出台个税抵扣、经济补贴、支持托育服务供给、完善女性就业权益等一系列配套生育支持政策。若生育率提高至1.6和1.8，预计总人口将分别在2026年前后（中方案）、2030年前后（高方案）达到峰值14.19亿人、14.33亿人。城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右。根据联合国预测的我国未来城镇化、固定生育率方案下的人口总数和年龄结构，虽然20-60岁人口占比持续小幅降低，但受益于城镇化率提升和总人口增长，2045年以前20-60岁城镇人口数量稳定在5.5亿人左右。主力置业人口年龄中枢上移，住房改善能力提升。主力置业人口中，20-34岁以首置需求为主，35-60岁以改善需求为主。对改善需求进行细分，35-45岁一般为二次购房的首改群体，45-60岁则为三次及以上的再改和豪改群体。根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020-2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%、首改需求人口占比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。2.1.5 经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加
中国2004-2018年居民最终居住消费/GDP也稳定于5.4-6.6%，增速相关系数为0.59。国内外经验表明，经济发展会带动居民住房消费增加。一是住户部门收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。我国经济基数低、增速快，未来增长空间大。未来经济增长将带动居民住房消费持续增加。1978-2018年，我国GDP从不足4000亿增长至90万亿元，40年内增长约245倍。经济发展取得举世瞩目成绩的同时仍存在巨大潜力，虽然GDP总量位居世界第二，但人均GDP仅为9771美元，不足美国的1/6，日本的1/4；2018年，我国实际经济增速6.6%，增速换挡后仍处于世界前列。
2.1.6 家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化
家庭结构变化导致家庭规模持续小型化，裂生出更多住房需求。当前，我国一人和二人户家庭占比提升，家庭平均规模不断下降。和发达国家相比，我国家庭规模仍有下降空间。未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化。一是婚姻观念改变、婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降叠加离婚率上升，单身和单亲核心家庭增加。2018年全国结婚登记1013.9万对、离婚登记446.1万对，分别较2014年减少22.4%、增加22.7%。根据联合国出生性别比数据，未来我国适婚人口性别比位于1.12-1.19的失衡高位，结婚率提升较难，家庭结构将向更多的一人户和单亲核心家庭发展，产生住房刚需。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，代际分居形成更多一代和两代户。随着高成本、快节奏的城市生活方式逐渐普及，老年父母对子女赡养的依赖度因退休金机制和日趋完备的养老服务减弱，已婚子女追求私密空间，自立门户现象普遍，三代及以上同堂的传统大家庭数量减少，一代和两代户增加。
“房住不炒”政策导向下，居民自住需求平稳释放，支撑我国房地产市场空间。按照产生来源，居民自住需求可分为三类。一是城镇人口增加需求。城镇常住人口增长受益于全国总人口数的增加和城镇化率的提升，可进一步细分为城镇人口自然增长、农村人口进城产生的农转非，以及因行政区划变动产生的就地城镇化人口组成。无论是内生的城镇人口自然增长、还是外源性的农村进城常住人口，均产生新的自住刚需。二是城市更新改造需求。旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁，通过实物和货币两种方式进行安置，其中货币化安置部分居民持币进入二手和商品房市场解决自住刚需。随着经济发展，城市更新改造需求增加。一是城市逐步进入存量改造时代，城市空间增量扩展受限，老旧城区拆迁增加；二是老城区旧宅难以满足居民住房消费升级，居民需要品质住宅。三是居住条件改善。首先，经济增长提升居民可支配收入，居民住房消费能力增强；其次，住房是居民重要的消费领域，也是消费升级的重要组成部分，住房消费在品质、区位和品牌上持续升级；再次，离婚率上升叠加结婚率下降，家庭规模小型化，对成套住房的需求增加。此外，未来住房市场总需求中有一部分需求不会在商品房实际销售中体现，产生需求漏损。例如，农转非自带房入城、城镇流入人口返乡置业等现象使住房需求通过其他渠道解决。受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新，中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。2019-2030年，全国商品住房需求年均11.7亿平，超过2013年全国商品住房销售面积。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。分类别看，城镇常住人口增长、城市更新和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。农转非支撑未来十年城镇常住人口增长需求。2019-2030年，全国城镇常住人口增长产生的自住房需求年均为5.2亿平，不考虑需求漏损，占总需求41.4%。其中，在持续的快速城镇化推动下，农村人口进城产生新增住房需求占比高达99.8%；而生育率下滑导致人口自然增长率从2025年开始转为负增长，城镇常住人口自然增长产生的需求仅占0.2%。整体而言，由于人口增速和城镇化率提升速率均持续回落，未来城镇常住人口增长产生的自住房需求呈平稳减少趋势。
棚改收官、旧改接棒，2021年开始城市拆迁改造需求持续增加。2019-2030年，全国城市拆迁改造产生的自住房需求年均有0.7亿平，不考虑需求漏损，占总需求的5.4%。其中，2019-2020年全国棚户区改造收尾攻坚，预计新开工884万套，产生自住房需求2.2亿平。2021年开始，成片集中的棚户区改造基本结束，城市更新以旧城改造为主。随着存量住宅面积增长，每年拆迁面积重回持续上升通道，估计2021-2030年城市旧改产生自住房需求5.7亿平。居住条件改善需求在未来十年内持续增长，并从2020年开始占据市场主导。2019-2030年，全国居住条件改善产生自住房需求年均为6.7亿平，占总需求的53.2%。未来十年，受益于人均住房面积增加，居住条件改善需求持续增长，并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源，表明房地产市场进入改善时代。
