原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏
面对疫情下经济的有效恢复，他的建议是在投资上必须“两条腿走路”，一边发力基础设施投资，一边推动房地产发展，两个轮子一起转才能走出经济低迷。“我国GDP增幅从8%以上下滑至6%—7%，再到去年的6.1%，主要是我们关上了房地产这个主引擎，靠人拉肩扛推动经济发展，不仅很累而且速慢。”
另外，他认为中国作为最大发钞国之一，CPI始终没有上涨得那么厉害，主要是因为大量货币最终因资产价格上涨而消融，这些资产也包括房地产。“楼市增值与其他资产增值就像巨大的海绵把新增广义货币都给吸纳了，保证了物价稳定与社会稳定，这就是中国的经验。忘记了这些经验，刻意用人为的方式改变它，经济上遭遇的将只有报复。”
中国房地产报：在疫情下，中国对于经济的恢复与稳定发展有了系列举措，包括释放流动性、支持小微企业等，对于这些举措您怎么看？有什么建议？孟晓苏：为了推动经济恢复与发展，现在要采取多种措施。包括提高财政赤字率、实行纾困政策、加大基础设施建设投资等，我认为都是正确的，在经济持续下滑时，我一直主张实行积极的财政政策与积极的货币政策。我认为，在扩大财政赤字的同时必须搞活经济，否则就真的成为纯粹的“寅吃卯粮”。最近中央文件已对完善市场经济机制，进一步扩大内需提出了一系列要求，包括强调“促进房地产市场平稳健康发展”。说明此时不能单把房地产关在笼子里。扩大内需的一个重要方面是要增加城市建房。有的专家担心被舆论批评为“要搞房地产”，所以只提出“要给进城农民工建房”、“要建共有产权房”，不敢提“房地产”。但是给进城农民工建房的行业就不是“房地产”了吗？城市保障房建设主要依靠地方财政进行支付，而在地方财政收入中“开发企业购地”占有很大比例；现在推进的“旧城区改造”则更是直接由开发商提供拆迁房，安置城市原住居民。可以看出，保障房与商品房是一枚硬币的两面，城市保障房建设的资金多是来自商品房开发。另一方面是发力都市圈建设，形成以大城市为中心的城市群。我国城市建成区普遍偏小。东京都市圈建成区6993平方公里，约等于我国北京、上海、广州、深圳、天津和重庆六大城市建成区面积之和。城市建成区太小，就带来了空间狭小、交通拥堵等问题。用汽车“限行”与“限购”来缓解矛盾，治标不治本，把它长期化就成为一种懒政。房地产与都市圈建设都能有力拉动疫情后的中国经济。现在各国纷纷推出刺激本国经济复苏的政策，此时盼望别国的资金流入我国、帮助我国“完善产业链”、继续做大我国出口的想法都不现实。现实的是依靠内需。以1998年开始的城镇住房制度改革为例，它适应中国消费结构转型的需要，有效地启动了内需。从此中国进入重化工时代，经济实现了起飞式发展。1998年中国经济总量居世界第七位，那时专家们认为，到2025年我国会成为世界第三，到2050年可能超过日本成为世界第二。房改释放出神奇的内需力量，使我国经济总量平均每两年超越一个国家，到2010年超过日本成为世界第二。1996年前治理“房地产泡沫”的朱镕基副总理，成为房改后支持房地产业发展的朱镕基总理。他说：“房地产业拉动了100多个产业的发展”！中国房地产报：如何解决地方政府在基础设施投资方面形成的负债问题？您有什么好的建议？孟晓苏：如何解决地方政府负债率过高的问题？我认为需要引入不动产投资信托基金——“REITs”，将基础设施建设形成的资产转由社会资金持有，变间接融资为直接融资，这样可以形成滚动投资能力，也可以有效化解金融风险。在我国引入REITs的建议，我早在2005年就已经提出，但多年一直难以完全引进。我国近年引入很多金融产品，连搞乱金融的P2P都被引进，唯独引进REITs却难上加难。为什么我国管理层对REITs难于接受呢？主要是当初把REITs翻译成了“房地产投资基金”，冠名“房地产”三个字就成为它落地我国的最大障碍，抑制“房地产”与“叫停房地产信托”，使REITs不断受到牵连。现在我们已经把它翻译为“不动产投资信托基金”，其基础资产不是传统房地产，而是地方政府投资的基础设施建设。我希望“基础设施资产证券化REITs”能早日出台，用公募基金持有优质基础设施资产，形成地方政府投资的良性循环。中国房地产报：您认为疫情过后人们对于房地产会有什么样的需求？孟晓苏：前段时间也有媒体问我这样一个问题：“疫情过后人们对于医院是否会增加需求”？我给了否定的回答。原因是什么？是因为疫情期间人们多是无法进入医院，更多的是在居家隔离生活。这时人们才发现，房子大与房子小的感觉真是不一样的，疫情期间流传出一种说法：“房小蹲禁闭，房大修养地，别墅度假区”，居家隔离与疫情长期化的说法，都使人们对住房的需求更加迫切。现在已有专家在谈疫情过后的“报复性消费”问题。我认为，疫情后迎来的“报复性消费”将不应是旅游、娱乐或其它聚集性消费，购买更大与更好的住房更可能成为“报复性消费”。深圳二手房市场的火爆印证了我的判断。过去我们曾把居民住房需求区分为“刚需”与“改善性需求”，后者是“非刚需”。现在我们需要调整这种区分。疫情中不少“改善性住房需求”已经成为城镇居民生活的“新刚需”，加上农民工进城居住也是“新刚需”，这样一来“刚需”的比例大大提高，房地产面对的市场空间更为重要与巨大了。孟晓苏：会的。对于房价涨跌要从几个层来看：“短期看供求，中期看地价，长期看发钞”。短期看供求。现在楼市供求关系已经很紧张了。以深圳为例 ，每年深圳市新增人口40万-50万，但住宅供应非常有限，供求矛盾较大。猪肉供应少了价格就会涨。现在楼市是明显的供不应求，这是全国性的现象。这也是长期局限于“香港模式”带来的不良后果。中期看地价。以日本为例，当年它的房地产泡沫破灭主要是因为其地价大幅度下跌，东京地区的地价跌幅达到75%。地价与房价紧密相连，是在地价暴跌的情况下，日本房价才跌下来的。再看看我国国内，在地方政府垄断性独家供地的情况下，各个城市的地价还在涨。以刚刚走出疫情的武汉最近拍地为例，有的土地依然高于起拍价20%才被拿下。在地价持续上涨的情况下，房价肯定要涨。长期看发钞。现在为抗击疫情恢复经济，美国与欧洲各国都在发钞，我国也在进一步释放流动性。中央要求保持流动性合理充裕，今年我国增加了广义货币供应量，M2已从去年增速8.7%升到现在的10.1%。人们曾担心增加货币供应量就会加大通货膨胀率，我多次论述过，我国的增发货币并没有造成过大通货膨胀的原因，是大量货币被资产价格上涨包括房地产价格上涨所吸纳。由于经济发展快，我国成为最大的发钞国之一。但我国CPI始终没有涨得那么厉害，就是因为大量货币因资产价格上涨而消融。这些资产包括房地产。楼市增值与其他资产增值就像巨大的海绵，把新增广义货币都给吸纳了。根据国外权威机构统计，中国已成为居民家庭财富第二大国，居民主要资产是房产与房产增值。国家为此每年通过发钞获取了可观的“铸币税”，形成的是良性循环。资产价格上涨包括房地产价格上涨，能起到稳定经济化解通胀的作用。所以我认为，现在不能只重视增发货币、增加财政赤字，同时还必须关注资产价格上涨，让资产价格吸纳走这些增发货币，才能更好保证经济稳定。从以上各种角度来看，我国近些年房价上涨的概率大大高于房价下跌的概率。我国历史上的房价上涨，并没有给居民带来多大害处，反而成就了居民财富增值。而低收入的居民的住房多是有保障的，不仅近些年来大量建设各类保障性住房，而且几乎每一套商品房背后都包括着提供一套拆迁补偿房。有人多次预言的“房价下跌”从来没有整体上出现，但不少人仍然乐此不疲，不断预言房价下跌。我们现在看不到房价下行的因素的出现，所以要告诉人民群众真实的情况，不要拿“房价下跌”的谎言去欺骗百姓。以上都是我们多年的经验之谈。忘记这些历史经验，试图刻意用想象力去改变客观规律，经济上遭遇的将只有报复。
日期：2020-10-31
作者：龙泽置业 评论：0 
