▲冯仑 | 中国企业家俱乐部理事、御风集团董事长
房地产行业没有那么大的报复劲，报复是要花钱的。一旦要花钱，就会慎重。
来源 | 21世纪经济报道
4月10日，万通集团创始人、御风集团董事长冯仑做客21大学直播间，现场解读疫情之后房地产行业的调整，以及面对此次危机房企如何挺过难关如何打通转型升级的路径。
冯仑指出，房地产企业应慎重思考疫情过后如何作出战略调整，感受住宅与非住宅运营模式的差异之处，由电商及数字经济的发展推演房企的转型，以及新型房地产企业的资产管理问题，他认为房地产永远不会失业，当下更大的考验和挑战不是失业问题，而是如何提高服务水平以及资产管理能力的问题。
以下是冯仑的直播冯仑演讲内容整理（部分内容删减）：
住宅空间的需求，实际上是我们全世界发展需要的，全世界都一样，特别是在经历了经济快速发展的时代。如果说我们用互联网的词汇来讲住宅，那么住宅以外的绝大部份To B的关系是租赁关系，比如一个租给公司的写字楼另外可能也是购物中心，把其中一部分餐厅开门迎客，住宅以外的大部分物业，如果作为一个工业厂房，也可把家电公司招商进来。
在住宅以外的物业形式当中，既可以拿来建一个物流仓库，也可以拿来做购物中心。所以在这种情况下，住宅业态的使用要根据其特征，即住宅以外，商业面积应归类来处理, 大致可分为七类，第一类为商业办公用，第二类用作购物中心，第三类是度假相关的产品，酒店可列作第四类，第五类医疗健康，医院康复相关，第六类为智能，第七类仓储，也就是一个园区里边配合物流做的，或者是这些用途都涉及到。
对比住宅和非住宅的业态用途，对于非住宅，我们着重于成就满意的商业模式。经过这次疫情的影响，目前来看这个方面没有变化，但我们要关注疫情对我们住宅和非住宅未来发展产生的一些新的问题。
首先，我们来看住宅，产品没有发生变化，经历了疫情后大家闷了这两个月，全国人民都成为我们过去这20年做的住宅产品质量的检验官。过去20年持续使用的住宅产品为什么经历这次疫情后大家会提出需要两个洗手间？这很有意思。三口之家，以前家里通常有一个上班而有一个在家不上班的人，上班人用完就走，然后小孩也去上学了，到晚上回来大家也不着急，用洗手间的时间可以错开。
现在可好，家里每个人天天24小时都在，早上起来也是这个时间，睡觉也是这个时间，家庭作息时间基本一致，这样一来对于洗手间的建立就会有新的思考。用户对于产品的使用上也提出需要一个宽阔的阳台，现在的阳台都设计的较为狭小，所以未来在房屋设计时可能要更加关注阳台的设计。
第三个也很有意思，以前的书房在小三居里通常是学习和在家办公用的，这回可好，孩子因为网上教学都在家里上课，必须要有一个安静的专门用来上网的地方。
经历这些，我认为未来房企对于住宅可以有更多思考，针对住宅产品比如客厅怎么样，玄关是不是要做大一点，还有对于住宅里面新风系统的革新都逐渐占据了家居设计的新地位。
总之就是这两个月全国所有民众都在家闷着的时候，也会同时对自己住的环境重新审视，这也对我们提供了新的改进重点，现在大家由于客观因素的限制，在住宅中会更多的去感受空间。同时除了住宅，住宅以外的产品也很重要。现在用于开会的系统设计的越来越好，也会给用户提供翻译，那么可以预测将来还可以有做会议纪要的。对于这段时间的开会，相信大家都有共同的体会，会议逐渐变得灵活，以至于大家开玩笑说，最近的服装是上衣卖的特别好，为什么呢？因为大家网上办公，下装的穿着更加的随意，只需要在上装上多加注意就好。这样一种视讯的发展带来了一些未来集中办公方式的变化。
接下来我们来关注商业问题，购物中心这样一个业态，究竟未来会不会消失？经过疫情后，还会不会有新的改变方向？因为在疫情期间，我们发现很多东西以及特别多新的生活方式。实际上全球传统的购物中心，从数量上来说，每年都按照15%的比例在减少。但是这次疫情的强化，使这些动向都发生了改变。我们讲商铺，商铺属于社区商业。大家注意到其实在疫情发生之前，商铺都已经在拍卖，为什么？商铺不值钱了吗？商铺曾经在街区商业中扮演着非常重要的角色，但是随着电商物流和互联网经济的发展，这些业态在逐渐减少。我们来看减少的同时刺激了什么？刺激了物流以及仓储。电商越发达，仓储业需求越多。
运营随着电商和物流的发展，减少了购物中心和商铺，但是我们增加了智能仓储，并且增加了数据中心，电商越发达，数字经济也越发达。但同时需要很多技术支持。
在这种情况下，电商不断地在发展，数字经济也在发展，而它们未得到很好的安全运营，我们也专门给他建堵墙一个顶，建座房子来专门干这些事，这就是物流公司。随着数字经济的爆炸，大量的公司产生了，大量的行为发生了。在线下对我们直接影响一个是智能仓储，一个是医疗健康。大健康医疗系统的发展会促进国家新经济的增加。除此之外，这次城市更新，不是大拆大建，而是体现在功能和业务上面，以及建筑上的改变，这种更新就像纽约一样，你永远看不见大拆大建。回到刚才我讲的住宅和住宅以外的这些发展机会，这些发展会指引我们做出很大的改变。那么我们怎么样来改呢？
落实到我们自己企业，有很多新的发展，从房地产企业，从开发住宅的公司来说，未来如果要快速增长，住宅公司应注重对于成本和规模以及现金流的竞争。
经过这次疫情，我们按了暂停，再按了启动，我们突然发现公司的现金流要暂停这几个月，公司营收的安全增长怎么兼顾？
实际上就是要我们在公司营收的增长过程中，守住财务上基本的安全指标边界。
首先我们需要很大的销售额，但是一般来说销售额是净资产的2~3倍比较安全，超过了三倍，大部分就是杠杆，这样用杠杆带来的高销售、高周转是不健康的。营业额固定在2~3倍，是可以接受的，这也是安全的。
第二个值得注意的是净负债率，应该在30~50%之间，而不应该超过50%，像现在很多发展过快的公司，负债率都超过了70%。
第三个就是当期净现金流应当为正。最近我看一季度出来的住宅开发公司的很多财报，像碧桂园当期净现金流为130多亿。这三个指标实际上就能解决增长的安全指标问题。
至于住宅以外的这些空间，我觉得我们地产公司要应对的话，其实最主要的在于：
首先是要在这七大类产品中聚焦在一类产品，做写字楼就好好办事，做物流、仓储，就不能是其他东西。我们公司过去三年聚焦在大健康的业务，一直在大健康领域提供这些特殊的空间产品，也是聚焦在一个行业，而不是分散到各个行业。除了要聚焦以外，住宅以外，在转型当中房地产科技也很重要，即跟房地产有关的科技。从最近10年国外的发展经验来看，围绕着房地产行业的科技对于房地产行业的发展和满足客户的多样性有非常大的提升作用。这其中最重要的就两件事：
第一就是提高买卖住房和租赁住房的交易效率，现在大家都知道链家可以上手机，这都是技术提高了租赁和买卖的交易效率。所以一定要注意房地产科技对于交易效率的提高，比如说未来区块链，会改变我们怎么样的交易方式？这样就会使很多企业在某一类的客户服务和产品营销方面增加竞争力。
第二，空间的智能化为我们带来了服务的满意度、便捷性、和安全性的提升。
过去一个房子住进去以后什么事都得自己处理，现在的状况是住户进到屋子里，所有的智能电器、家电，包括网络设备，把室内基本都占据了。甚至连你的板凳、桌子、冰箱、等都通过物联网、智能化连起来，另外出门开车道路的信息也会被智能系统知道，这样一来，科技会让你的空间的使用效率提高。这些智能化的设施设备，对于我们未来的空间运营和空间服务，提供了非常大的支持，所以房地产科技非常重要。
另外还有一件事很重要，就是资产管理。住宅以外，我们还应多关注资产管理问题。对于全世界的资产管理，从行业来看分成两大类，一类叫主动式资产管理，一类叫被动式资产管理。所谓主动式资产管理者，我们又叫做空间运营者，像物业公司，智能仓储的运营商，开发商还有中介服务商，大部分是从这些人转过来的一些资产管理者，那么他们的能耐在哪呢？就是把空间的价值提升。简单的说，回到我们第一开始谈到的，过去租一平米5块钱一天，主动资产管理可以利用5块钱租金的这样一个空间，收拾重新定位，再装修、再出租，然后出租到20块钱，主动资产管理的结果就增加了15块钱资金，或者我要把它卖掉，原来5亿买的，进行收拾包装和整理后，最后20亿把它卖掉了，这也叫主动式资产管理。
还有一种叫被动式资产管理，被动式资产管理就是比如保险公司，他们有低成本资金，长期资金，那么为了避险，为了稳定收益，并且让你的财富保值，他们应该怎么办？即可以买一些质量特别好的房产，比如写字楼，这样租金很稳定，购置以后自己也无需管账，也不用折腾，这叫被动式资产管理。资产管理对我们进入到后开发时代，即住宅以后的开发时代，是很重要的。刚才讲这七大类资产，我们在选中其中一个门类以后，得明白和知晓这些门类的资产管理，同时可以在资产管理中加入未来的转型，更应该明白科技怎么赋能。资产管理方法能让我们提升空间的价值，以及做一个更好的地产运营者和资产管理者，而不再是一个简单的开发者。
所以我们要利用这两个月，去观察，琢磨，明白上面的这些东西。我相信在疫情之后，我们这个行业，我们的企业都会得到更好的发展。而且只要经济增长，只要人口聚集，只要人口袋的钱在增加，国家就离不开我们这个行业。到目前为止，在全世界发达的地方，我们都可以创造有价值的固定的空间，而这些空间仍然是各行业所需要的。所以我们不会失业。
虽然我们这个行业会一直有发展，但真正的挑战是我们自己的专业能力，我们的服务水平和资产管理能力。通过对这次疫情的思考和观察，希望我们在这个行业，能够找到更好的未来发展路径，创造更好的企业业绩。
好吧，我就先讲到这，接下来的时间，我希望与大家进行一些交流，如果有什么问题可以随时讨论。
提问1：深圳住宅去年取消了豪宅税之后有一波跳涨，但是商业写字楼空置率却创新高。疫情过后您觉得楼市的走势是怎么样的？
冯仑：我注意到深圳最近的住宅市场，特别是价格2000万以上的豪宅市场还是很热，但是确实商业写字楼比较冷。写字楼冷，其实我觉得跟全国去年下半年以来的走势是大概同步。即整体上集中式的、高端的，或者五维智能的写字楼，现在空置率都在增加，甚至北京的写字楼空置率也在增加。
这个问题除了短期跟溢成有关系，我觉得还是一个相对长期的问题。经济成长了，而经济发展减速以后，必然带来写字楼的问题。因为写字楼跟什么有关？大型的、高端的、智能化、甲级写字楼是和金融有关，和服务业有关。那么如果高端的服务业、金融业、他们的发展都缓慢下来，那么这种写字楼的需求量会受到直接的影响。互联网公司原来以为需要这种甲级写字楼，但是后来经过各种尝试发现他们更需要个性、自由的平台，并且大的互联网公司，例如腾讯、阿里、百度都自己设计自己的办公环境。
现在写字楼的主要用户还是金融、贸易、服务类的企业，但是随着经济周期的变化，他们的企业在减少，需求也在减少，所以北京、上海写字楼的空置率都有所增加。并且写字楼空置率增加，还跟股市有关，很有意思。在研究写字楼的出租率时，从来都会跟股市以及就业率合在一起研究。股市好的时候，写字楼租金会涨，就业率高的时候写字楼人也会增加。所以如果经济开始下行，股市又不好，就业机会增加的也不多，那么写字楼的空置率就会增加，但是对于深圳的住宅问题，的确我注意到有一个特点，最近需求还是不错。
对于地产的投资评估，其中一个指标就是城市的管理能力以及履约能力。对于上述问题的排序，首先是上海，其次是杭州。所以我们有公司，包括我们有的同事都搬到杭州去了。另外这些地方不仅是市场环境好、规范程度高，同时优秀人才集中度非常高，更重要的是这些城市的管理者，依法行政、履约能力比较高，管理的专业性、有效性、公众的满意度也比较高，所以这也是城市之间竞争后，通过疫情显出高下。
所以这样的话，我认为去深圳创业也很好，迁徙到深圳的人在增加，而这些人口的增加，又增加了一块新的有购买力的人群，所以深圳的住宅也会有一点热度。当然经过这次疫情过后，也有许多人对自己住宅有更多的需求，于是产生了购房需要，这种即是二次改善型的需求。所以无论是新增加的投资者、创业者，还是进行二次改善的人群，都在深圳剧增，通过住宅市场表现出来。
提问2：第二个问题是关于恒大2月全国的楼盘打折网购，创造了史上一季度最好的成绩。请问冯董网上卖房是以后房地产企业转型的方向吗，我们传统地产公司是否还有机会？
冯仑：网上卖房就跟网上卖别的东西是一样的机制，但是对于房子，成交还是通过线下，一定要去看看。不同产品就像我们买衣服一样，很贵的衣服还是网上不能买的。网上成交只是一些比较标准化的产品。大家想象一下，牙膏是标准化产品，已经用过无数次，而再次购买牙膏时，通过网上信息就可以进行决定和成交，就算产生错误也不会由太大的损失。但是，若非标准化产品，通常网上可以进行搜索，但是一定要实际看一下。
我相信互联网的作用是非常大的，未来区块链的技术，对于交易的安全性的保证会更好，所以也会更刺激。但是对于网络上的租赁和买卖，如果这两件事情比较，我觉得未来租赁在网上实现机会和数量增长会比交易更快。
因为在发达市场，已经有这样的网上交易，但是网上交易的更多的是房屋租赁，而实际交易还是要线下开放，但通过互联网进行一次搜索是非常好的方式。可以搜索这一套房的所有交易记录，法律上的产权纠纷，以及在卖的方圆多少公里可以进行比价的功能，同时对这个房子进行估价，再有就是帮助完成交易，以及以后贷款的偿付手续及时长等。但即便是这样，大家也少不了到现场看一下，所以互联网的功能知识使得我们买房的过程更精准，是可以使交易更便捷，准确性更高，并且可以使业主之间以及业主与开发商之间未来建立更好的服务关系。
所以我认为要重视互联网，特别在住宅的销售和租赁上这部分的发展，现在还有很多提升的空间。
提问3：第三个问题是疫情结束以后，有可能许多行业都会迎来报复性的消费，房地产企业有可能抓住这样的机会吗？
冯仑：通过4月上旬一些新盘推出来后，房地产也未出现报复性消费的状况，因为这个行业没有那么大的报复劲，报复是要花钱的，一旦报复要花钱，就会慎重。
我认为会增加两个需求，第一是改善性需求，原来可改可不改的房屋问题，经历这次疫情的刺激可能会有一些改善的需要。这是我觉得带来的市场需求的一个增加方式。另外一个则是刚才讲到的城市化和有机更新问题。城市更新带来人口的流动巨大刺激。一些热点和发展水平比较高，治理能力比较强的城市，可能局部增长的人口数量会加速。人口的这种增长，导致市场机会增加，相反有些治理的比较混乱的城市，经历这两个月并没有表现出他的管理能力以及医疗水平，如果这两条都做得不够好，那么可能就会产生人口的流失，从而表现出市场需求的弹性反弹，那么就会有一些小小的报复性增长。
但是总体来看这个市场，一些基本政策没有改变，金融政策也没有改变，限购的调控也没有改变。所以，我认为在这个行业并不会发生大的报复性反弹。
今天跟大家做了一个就房地产目前的政策，包括未来可能的机会的探讨，以及房企转型要思考的一些可能性的交流。这次分享的时间很短，但我希望未来还会有机会。如果大家有兴趣，我们还可以继续交流，谢谢大家。
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